Reforma Tributária nos Aluguéis: como ficam os impostos para Pessoa Física e Pessoa Jurídica

A Reforma Tributária traz mudanças relevantes para a tributação das receitas de locação de imóveis. As novas regras impactam tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas e exigirão análise estratégica sobre a melhor forma de estruturar a atividade imobiliária.

Embora o objetivo geral da reforma seja simplificar o sistema tributário, o cenário para o setor de locação aponta para possível aumento da carga tributária e novas obrigações.

Pessoa Física: novas incidências podem surgir

Atualmente, quem recebe aluguéis como pessoa física está sujeito apenas ao Imposto de Renda, cuja alíquota varia entre 7,5% e 27,5%.

Com a reforma, poderá haver incidência adicional de IBS e CBS em determinadas situações, especialmente quando:

• a receita anual com aluguéis ultrapassar R$ 240 mil;
• o contribuinte possuir mais de três imóveis alugados.

A alíquota estimada para IBS e CBS, após redução prevista, gira em torno de 8,4%, somando-se à tributação já existente do IRPF.

Pessoa Jurídica: mudança na composição da carga tributária

Para empresas que exploram locação de imóveis, a reforma altera a estrutura dos tributos incidentes.

Hoje, a carga aproximada envolve IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Com a nova sistemática:

• IRPJ e CSLL permanecem;
• PIS e Cofins serão substituídos por IBS e CBS.

A carga total estimada pode chegar a cerca de 16,08% antes da utilização de créditos fiscais.

Um ponto relevante é a possibilidade de aproveitar créditos tributários vinculados a despesas operacionais e manutenção, o que pode reduzir o impacto efetivo da nova tributação.

Planejamento tributário passa a ser essencial

Diante das mudanças, a escolha entre atuar como pessoa física ou pessoa jurídica tende a exigir análise mais aprofundada.

Fatores como:

• volume anual de receitas;
• número de imóveis;
• despesas relacionadas à atividade;

Passam a ter papel decisivo na definição do modelo mais eficiente.

Incidência inédita sobre a locação

Outro aspecto relevante é que os novos tributos que substituem ISS e ICMS passam a alcançar operações de locação, trazendo uma dinâmica tributária diferente daquela historicamente aplicada ao setor imobiliário.

Conclusão

A Reforma Tributária indica que o mercado de aluguéis pode enfrentar aumento de carga tributária, especialmente para operações com maior volume de receita ou estrutura patrimonial mais ampla.

Nesse cenário, o planejamento antecipado e a revisão da estratégia jurídica e fiscal tornam-se fundamentais para reduzir riscos e identificar oportunidades dentro do novo modelo tributário.