Tributação sobre locações de imóveis

A Reforma Tributária trouxe mudanças relevantes para a tributação das locações de imóveis, afetando tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas. Pela primeira vez, tributos que substituem o ISS e o ICMS passarão a incidir sobre a locação, alterando de forma significativa a carga tributária do setor imobiliário.

A seguir, destacamos os principais pontos e impactos práticos dessas alterações.

1. Tributação da Pessoa Física (PF)

Atualmente, o proprietário que recebe aluguel como pessoa física está sujeito exclusivamente ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%.

Como fica com a Reforma Tributária?

• Regra geral:
  Se o proprietário não atingir determinados limites, nada muda, permanecendo a incidência apenas do IRPF.
• Novas regras – incidência de IBS e CBS:
  O proprietário passará a recolher também os novos tributos (IBS e CBS) se preencher requisitos cumulativos, quais sejam:
• receber mais de R$ 240.000,00 por ano em aluguéis, desde que não possua mais de três imóveis distintos; ou
• receber rendimentos superiores a R$ 288.000,00 por ano, independentemente do número de imóveis.
• Alíquota estimada:
  Embora a alíquota padrão do IVA (IBS/CBS) esteja estimada em 28%, as locações terão redução de 70%, resultando em uma alíquota média de 8,4%, além do IRPF já devido.

2. Tributação da Pessoa Jurídica (PJ)

As empresas que exploram a locação de imóveis próprios, em regra, atuam sob o regime do Lucro Presumido, com carga tributária atual aproximada de 11,33%, composta por:

Impacto específico do PIS/COFINS

A carga atual de 3,65% referente ao PIS e à COFINS será substituída por uma alíquota de 8,4% (IBS/CBS), já considerada a redução de 70% para o setor imobiliário.

Possibilidade de créditos tributários

Um ponto positivo do novo modelo é que, diferentemente do atual Lucro Presumido, as empresas poderão:

• aproveitar créditos tributários relacionados às despesas da atividade, como manutenção e contratação de fornecedores;
• compensar esses créditos com o IBS e a CBS, o que pode atenuar o impacto final da carga tributária.

3. Impactos gerais no mercado imobiliário

É evidente que a Reforma Tributária implicará aumento da carga tributária, sendo o mercado imobiliário um dos mais impactados. A percepção predominante é de elevação de impostos, e não de simplificação com redução da carga.

Ressalte-se que esta será a primeira vez que tributos substitutivos do ISS e do ICMS incidirão sobre a locação de imóveis, algo inexistente no modelo anterior.

4. Necessidade de planejamento tributário

Diante desse cenário, torna-se indispensável a realização de planejamento tributário, especialmente para avaliar:

• a conveniência de manter os imóveis na Pessoa Física;
• ou a integralização dos bens em uma Pessoa Jurídica (holding imobiliária).

Essa decisão dependerá de uma análise individualizada, considerando:

• volume de rendimentos;
• quantidade de imóveis;
• possibilidade de aproveitamento de créditos;
• impacto financeiro no curto e no longo prazo.

Conclusão

As mudanças introduzidas pela Reforma Tributária exigem atenção redobrada de proprietários e empresas do setor imobiliário. A ausência de planejamento pode resultar em pagamento indevido de tributos e em autuações fiscais decorrentes de obrigações acessórias mal executadas ou não cumpridas.

A orientação jurídica especializada é fundamental para garantir segurança, economia tributária e conformidade legal no novo cenário.